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40%购房者放弃在2022年买房, 释放什么信号? 两个因素很现实

发布日期:2022-05-07 17:23    点击次数:117

从去年底至今,各行各业的情况都不太好,大到航运客运旅游业,小到酒店餐饮小微制造业,生意难做、订单难找已然成为常态。环顾我们身边的亲朋好友,被裁员、被降薪、放长假、找工作的比比皆是。官方数据显示,截止到2021 年 11 月,全国城镇调查失业率为 5.0% ,6-24 岁人口调查失业率为 14.3% ,25-59 岁人口调查失业率为 4.2% ,均比 2019 年同期数据高出不少。

如果说,服务业事关你我每个人的就业和收入,那房地产则影响着居民财富,乃至消费。曾几何时,房地产被誉为“正确道路”,用一家独大、赚钱、保值增值这些词语来形容都不为过,借助房价上涨的东风,房企用尽方法借钱扩张势力,附属的装修业、中介销售也因为行业的壮大而兴旺,居民家庭7成财富都聚集在房产上。

覆巢之下无完卵,如今房地产所受到的冲击,几乎让整个市场“停滞”,和其他行业相比恐怕有过之而无不及。

1、买房热情下降,40%购房者放弃了买房打算

克而瑞收到的4101份置业调研问卷显示,2022年人们购房迫切度大幅下降,59%的网友表示在一年之内有购房意向,这一数据比去年下降了两成,近11%网友选择在3个月内买房。不过,因为收入降低,房价波动大的影响,放弃今年内购房的比例达到了41%。

购房者作为楼市得以持续发展的有生力量,没人买房意味着楼市库存会积压,虽然说三个月时间影响不会太大,但问题是,去年底百城库存总量已经超过了5.2亿方,连续36个月保持正增长,按照机构数据,仅仅11月新房供应与成交就明显呈现出“供大于求”的态势。同时,春节期间40重点城成交下降40%,三四线城市跌幅最大。如果这种趋势在今年延续下去,背负债务恐违约的房企们再面临难回款,生存状况可能越来越差。

2、卖地规模下降,传统土地模式迎大考

据中指研究院数据,2021年全国300城土地出让金5.62万亿,同比下滑9%,为7年来首次下降。分城市来看,一线土地供需同比走高,出让金较2020年上涨近一成,二线土地供求量较2020年下滑,三四线则是成交量及收金双下滑,溢价率同比也下滑4个百分点。其中四大城市以及杭州、南京、武汉、成都、苏州、重庆、西安卖地收入破千亿。与此同时,杭州、佛山、广州依赖土地收入比例超过120%。

换句话说,绝大部分的省份、城市都面临“土地卖不出”尴尬,正是几百上千个城市低迷的成交,才拉低了整个土地金规模。所以只盯着大城市卖地多强,不过是一叶障目。从这个角度看,国内城市的土地模式也迎来近年来少有的大考。一般来说,传统的土地模式是地方主要财力,也是很多地方城建、基层部门开支的收入来源。

可见地方收入会受到影响是必然的,但不是哪个城市都像广杭那样拥有充足的人流和资源,所以稳房价成了目前大多数中小城市的做法,没办法开源,那就节流嘛,这也是去年底至今陆续有城市“约束降价”“给购房补贴”的前提。

按照这样的形势发展下去,会出现什么后果,房子或迎贬值潮?

房地产停滞可能引起的情况很多,比如二手房库存积压,房企债务违约关门倒下,调控或有放松。

拿二手房来说,成交周期延长的情况从去年下半年开始就十分明显,按58安居客数据,工艺流程12月全国二手房成交周期57天,是19个月以来的新高。在房说君看来,虽然成交周期拉长有二手房限价、部分城市暂停贷款的因素,但这种情况多数存在于部分热点城市,更多的三四五线城市本身购房能力就有限,去化缓慢的楼市特点,在金融调控冲击下更显得捉襟见肘。

至于房企,在过去的一年已经有超过340家房企接连关门倒下,经中房网统计,这些房企中主要以小微房企为主,多地处三四线城市且经营和项目范围不大。这就说明了过去这些年房企的门槛有多低,只要有钱有闲就可以挂上房企的名头来拍地建项,在房说君看来即便累计9万多家开发商也没有用,都是看中了房地产暴利的回报率,通过高周转高杠杆模式发展,在调控下根本不可能存活太久。

反观大型房企的日子也不好过,在多数企业销售表现下降的同时,今年还迎来债务集中到期阶段,据标普信评报告,今年16家样本房企国内债券到期月2300亿,接下来的3月是第一波到期高峰。

调控方面,12月和1月连续两月央行实行降准降息,其中房贷关联的5年期LPR也降了5个基点,加上多地调降利率水平、加快放款速度,以及M2增速加快,在经历过去半年的“灵动期”后,比起2021年一波接一波的严厉调控,市场环境大概率会有所回暖。

房说君认为,照这样推断来看,市场上的房子变多,无论是炒房客还是房企都会想尽快变现,以获得现金流,所以房子面临贬值潮的可能性很大,不过需要注意的是,房地产出现如今的局面,并非纯粹是调控过于严厉或是短期事件影响这么简单,当然货币放松也并非要再次提起“夜壶”。事实上,还有更深层次的原因,对于你我来讲非常现实。

其一房地产金融化发展过快,不仅是居民购房杠杆率持续推高到60%以上的水平,且人们对买房有很深的执念,数据显示,目前房市已经占据6成左右国民财富,房屋空置率达到22%以上,城镇人均住房面积达到39平米,之所以分化这么大,就是因为投资虚火导致,一边少数人持有大量的房产,另一边很多人连一套房都没有。其二大家都认为房地产可以保值增值所以都贷款买房,但从来没有想过后果是什么。

其实从冠毒影响以来,即便我们国家首先实现“正常生活”,但其他国家仍在风波中心,各国都企图用放水来恢复经济,但引发的一系列影响却更大:放水—钱贬值—商品涨价—工资不涨—居民支出成本加大—不敢花钱。不难想象过去一年人们不要房子不交贷款的比例上升,更多人愿意存钱,就连房地产大家都在观望房价的底线在哪里。

房说君有话说,通过以上两点,对于今年买房,在未来5年还能不能赚钱的问题,可能你已经有了答案,过去人们透支了过多购买力于房子中,如今收入减低,买房对于我们而言利息甚至高于本金,很多时候都要活在压力之下,这其实是一种不健康的方式。且地产调控又以平稳为主,不可能再以大涨为市场的发展趋势了。对此,实业家曹德旺一语成谶,他认为年轻人与其承担住房贷款的压力,还不如做好自己的生活开销,租房比买房更好。



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